Assurance Chantier : Frais Supplémentaires, Soft Costs et Pertes de Revenus - Lequel choisir ?
Lorsque vous souscrivez à une assurance de chantier ('tous risques chantiers'), la police de base couvre les dommages matériels directs (les 'hard costs'). Mais un sinistre majeur entraîne presque toujours des retards, qui génèrent des pertes financières. C'est là qu'interviennent des avenants (protections supplémentaires) essentiels.
Avenant pour Frais Supplémentaires (Extra Expenses)
L'Objectif : Accélérer. Cet avenant rembourse les coûts engagés pour accélérer les réparations et réduire la durée du retard. C'est une couverture active pour minimiser l'impact global.
Ce que ça couvre concrètement :
- Heures supplémentaires pour la main-d'œuvre : Payer les équipes en temps double pour rattraper le temps perdu.
- Frais de transport accéléré : Payer un supplément pour la livraison express de matériaux.
- Location d'équipement temporaire : Louer du matériel de remplacement à un coût plus élevé.
- Coûts pour installations temporaires : Ex: ériger des abris chauffés pour permettre de couler du béton en hiver.
Avenant pour Pertes de Revenus (incluant les 'Soft Costs')
L'Objectif : Compenser. Cet avenant, crucial, vous indemnise pour les pertes financières subies pendant la période de retard. Il se divise en deux volets.
A) Couverture des "Soft Costs" (Frais Indirects)
Ce sont des frais qui continuent de courir, que le chantier avance ou non. Durant un retard, ils deviennent une perte sèche.
- Frais d'intérêts sur le prêt de construction (souvent le plus important).
- Primes d'assurance et taxes foncières.
- Frais juridiques, comptables et honoraires d'architectes/ingénieurs.
- Frais de marketing et salaires du personnel de gestion.
B) Couverture de la Perte de Revenus d'Exploitation
Cette partie compense le profit ou les revenus que le bâtiment aurait générés s'il avait été livré à temps.
- Pour un immeuble locatif : Couvre la perte des loyers non perçus.
- Pour un projet d'exploitation (hôtel, usine) : Couvre la perte de profit d'entreprise (Business Interruption).
La Distinction Précise : Dépenser vs Compenser
La différence fondamentale réside dans l'action :
- Les Frais Supplémentaires sont une couverture pour des dépenses actives et volontaires que vous engagez pour réduire la durée du retard.
- Les Pertes de Revenus (Soft Costs) sont une indemnisation pour des pertes passives et subies qui s'accumulent pendant la durée du retard.
En d'autres termes, l'un paie pour raccourcir le problème, l'autre vous dédommage pour le temps que le problème a duré.
Alors, laquelle dois-je souscrire auprès de mon courtier ?
La réponse est simple : vous ne devriez pas avoir à choisir. Ces deux protections sont complémentaires et essentielles.
Elles couvrent deux types de pertes financières distinctes mais découlant du même sinistre. Omettre l'une ou l'autre laisse une brèche importante dans votre protection.
Demandez à votre courtier une garantie complète pour 'Retard de mise en service' (Delay in Start-Up ou DSU) ou 'Sinistre Occasionnant un Retard' (S.O.R.), en vous assurant qu'elle inclut bien les deux volets : 'Frais Supplémentaires' ET 'Pertes de Revenus' (qui englobe les Soft Costs et la perte de revenus locatifs/d'exploitation).